· 股权解码 ·
股权架构设计--资产剥离
2021年5月12日上午，我坐在中科纳能大厦7楼办公桌前正在思考着项目中的一个问题，手机一阵响动打断了我的思绪。我拿起手机，原来是服务了三年的老客户杨董打来的，“孟老师，您好！……，我想请教下您，我这边工厂有块地，开发了一期，后面我想……，但是……”，原来杨董碰到了一个棘手的问题，没等杨董说完，我说：“杨董，这个问题比较复杂，我们碰个面详细聊下吧，……”。
2021年5月15日，时隔3年，我再次来到了杨董的公司，杨董依旧那么热情，用美酒和美食招待我们，表达了对中力老朋友的热烈欢迎。
通过和杨董长达三个小时的深入交流，我们对杨董的需求有了更加深入的理解。他公司是西北地区最大的蜂产品供应商，业务涉及蜂产品的采购、研发、生产、销售，公司拥有自己的土地、厂房等资产，旗下五家全资子公司，均从事销售业务，包含省内、省外销售业务，直营、加盟业务；随着公司业务快速发展，需要对公司名下的土地进行二期开发以扩大生产规模，但是公司现有的资金及银行贷款全部都用于原材料采购和业务拓展，无更多的资金进行开发。
图1：A公司股权架构图
通过对现状分析，我们建议公司将土地剥离，成立一家新公司，然后引进投资者共同开发土地，……。
我们连夜制定了几套土地剥离方案，对各种方案的操作流程及税负情况进行了充分论证，并于翌日早上和杨董进行了沟通。
通过综合分析，划转和分立税负最低，但是对股东持股比例和资产剥离目的有较为严格的要求，且税务沟通成本高，不确定性风险较大，也较为复杂；买卖的税负最高，涉及企业所得税、土地增值税、增值税、契税；而投资方式，缴纳企业所得税（可分五年缴纳）和增值税，其他税均可暂不缴纳。最终杨董采纳了我们的建议，用投资的方式进行资产剥离。
我们为杨董设计了详细的资产剥离方案及实施路径：
1、增值税
(1) 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016]36号）规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
(2) 2016年5月12日国家税务总局政策解答指出，企业以无形资产、不动产投资入股行为，属于有偿销售不动产、无形资产行为，需要征收增值税。
(3) ［2016]《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税36号）规定，一般纳税人销售不动产税率为11%（注：财税［2018]32号自2018年5月1日起将原适用11％的税率调整为10%)。一股纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含目建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。选择简易计税方法，需要向税务机关履行相关备案手续。
2、土地增值税
(1) 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
(2) 根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006]21号）第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
3、企业所得税
(1) 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函（2008）828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部出资资产，应按规定视同销售确定收入。
(2) 财税[2014]116号《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
4、契税
财税 [2018]17号，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
公司按照我们的方案实施了资产剥离，新成立的土地公司顺利引入外部投资人入股，二期开发得以如期进行，杨董公司的业务也上了一个新的台阶。接到杨董的感谢电话，我内心也无比开心和自豪。